Extranjeros comprando propiedad + buscando visa de inversión
Compradores cuya propiedad cumplirá el umbral de 350 SMMLV y que quieren usar la inversión para calificar para residencia. El registro en Banco de la República es el paso crítico.
Abogado de Bienes Raíces · Compra de Propiedad + Visa de Inversionista
Abogado de Bienes Raíces en Colombia — Compra de Propiedad y Visa de Inversión
Comprar propiedad en Colombia implica más que un agente inmobiliario. Damos la supervisión legal que protege su inversión — y luego le ayudamos a usar esa inversión para obtener la residencia.
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Resumen
Respuesta Rápida
Sí, los extranjeros pueden comprar propiedad en Colombia sin restricciones. Pero el proceso legal — revisión de título, registro de escritura y registro de inversión extranjera en Banco de la República — requiere un abogado, no solo un agente inmobiliario. Y si quiere calificar para la visa de inversión de Inversión, el paso de Banco de la República es obligatorio. Manejamos ambos.
Para Quién Es
¿Necesita un abogado de bienes raíces en Colombia?
Trabajamos con compradores extranjeros en todo el espectro — enfocados en inversión, compradores por estilo de vida y combinaciones. Clientes comunes:
Extranjeros que compran para uso personal
Compradores que no necesitan visa pero quieren representación legal adecuada — revisión de título, negociación de contrato, coordinación del cierre. El mismo trabajo legal, sin la solicitud de visa.
Compras conjuntas o por LLC
Compradores que estructuran la compra por una empresa, en conjunto con cónyuge o socio, o en proporción con co-inversionistas. Confirmamos que la estructura funcione para la visa antes del cierre.
Compradores corrigiendo un proceso incompleto
A veces los clientes vienen después de completar una compra sin el registro en Banco de la República. Generalmente podemos corregirlo — pero es mucho más fácil hacerlo bien desde el inicio.
Umbral Requerido
Umbral de inversión para la visa de inversión
350 SMMLV — ~USD $190,000 en 2026
350 veces el salario mínimo mensual colombiano (SMMLV). En 2026, con el SMMLV en COP 1,750,905, la inversión mínima es aproximadamente COP 612,816,750 — alrededor de USD $190,000 a tasas actuales.
El umbral se ajusta cada enero al actualizar el SMMLV. Confirmamos el monto vigente antes de firmar cualquier contrato.
Requisitos
Lo que necesita preparar
Certificado de Tradición y Libertad
El certificado oficial de propiedad en Colombia. Muestra el dueño registrado, historial de transacciones y gravámenes. Lo revisamos antes de firmar cualquier contrato.
Promesa de Compraventa
Revisamos y negociamos el contrato preliminar — precio, condiciones de pago, cronograma de cierre y cláusulas de penalidad.
Escritura Pública
El documento legal que transfiere el título, ejecutado en una notaría colombiana. Revisamos la escritura antes de firmar y estamos presentes en persona o por poder en el cierre.
Actualización del registro
Registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para que la propiedad sea legalmente suya y se emita un nuevo Certificado de Tradición y Libertad a su nombre.
Registro de inversión extranjera en Banco de la República
Obligatorio si quiere que la propiedad califique como inversión extranjera directa para la visa de inversión. Separado del proceso de escritura y registro — y omitido por la mayoría de no abogados.
Documentación de transferencia internacional
Los fondos deben llegar por el sistema bancario formal como transferencias internacionales documentadas — el efectivo y canales informales pueden anular el registro de inversión extranjera.
Seguro médico internacional con cobertura en Colombia
Cancillería exige prueba de seguro médico vigente que le cubra dentro de Colombia por la vigencia de la visa. Las pólizas exclusivamente nacionales de su país de origen no califican.
Constancia de registro de IED de Banco de la República
Comunicación oficial emitida por el Departamento de Cambios Internacionales del Banco de la República que constata el registro de su inversión extranjera directa. Es la carta que Cancillería busca para confirmar que la inversión califica.
Extractos bancarios — últimos 3 meses
Extractos bancarios de los tres meses previos a la presentación. Sirven para sustentar la procedencia de los fondos y el rastro de la transferencia internacional detrás de la inversión.
Le guiamos en la preparación y validación de cada documento para evitar demoras o rechazos.
Los requisitos pueden variar según las circunstancias individuales y la normativa migratoria colombiana vigente.
La mayoría de las demoras ocurren antes de presentar la solicitud
Revisamos cada apostilla, traducción y documento de apoyo con usted antes de presentar — detectando los problemas que hacen que Cancillería devuelva el caso.
Ver cómo funciona el procesoEl Proceso
Un camino claro de la consulta a la aprobación
Le guiamos por cada paso. Sin sorpresas, sin papeleo confuso, sin tener que averiguarlo por su cuenta.
Búsqueda de título y debida diligencia
Obtenemos y revisamos el Certificado de Tradición y Libertad. No avanzamos si hay gravámenes, disputas de propiedad o problemas sin resolver en el título.
Verificación del vendedor
Confirmamos que el vendedor tiene autoridad legal para vender. Para propiedades de empresas, fiducias o bajo poder, revisamos los documentos corporativos o el poder.
Revisión de la Promesa de Compraventa
Revisamos y negociamos la Promesa de Compraventa para asegurar que los términos, pagos y cláusulas de penalidad protejan su interés.
Transferencia internacional y registro de IED en Banco de la República
Los fondos se transfieren a Colombia a través del sistema bancario formal. A medida que los fondos ingresan al país y se convierten a pesos, completamos el registro de inversión extranjera directa ante el Banco de la República. Este paso ocurre antes del pago al vendedor y del cierre — el registro de IED es lo que hace que el dinero califique legalmente como inversión extranjera directa para la Visa de Inversionista. Es el paso que la mayoría de compradores omite por completo.
Escritura Pública (cierre) y pago al vendedor
Con los fondos ya en Colombia y el registro de IED en curso, se libera el pago al vendedor y se ejecuta la escritura pública ante un notario colombiano. Revisamos la escritura antes de firmar y estamos presentes en persona o por poder en el cierre.
Actualización del registro de propiedad
Gestionamos el registro de la escritura para que el Certificado de Tradición y Libertad actualizado se emita a su nombre.
Solicitud de la Visa de Inversionista
Con la constancia del registro de IED del Banco de la República en mano, presentamos la solicitud de la Visa de Inversionista ante Cancillería y manejamos las solicitudes del gobierno hasta la aprobación.
Por Qué Trabajar Con Nosotros
Servicios legales de bienes raíces + inmigración bajo un mismo techo
La mayoría de compradores extranjeros no sabe que necesita dos servicios legales separados para comprar propiedad y calificar para visa: un abogado de bienes raíces para la transacción y un abogado de inmigración para la visa. Damos ambos.
Abogados colombianos certificados — no una agencia de visas ni intermediarios
Bienes raíces e inmigración coordinados como un solo compromiso
El registro en Banco de la República es parte del servicio, no un agregado
Bilingüe en todo — comunicación en inglés, presentaciones en español
4.9 estrellas en Google · 1,400+ clientes
Lo Que Dicen Nuestros Clientes
Reseñas reales de Google
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Tiempos y Costos
Tiempos de trámite y costos
Cronograma total (compra + visa)
2 a 4 meses de principio a fin. Compra: 4 a 8 semanas desde la promesa firmada hasta la escritura registrada. El registro de IED en Banco de la República ocurre al ingresar los fondos a Colombia — antes del cierre y del pago al vendedor. Con la constancia del registro de IED en mano, presentamos la Visa de Inversionista; Cancillería tiene 30 días calendario para decidir una solicitud completa.
Gastos notariales (escritura pública)
El comprador y el vendedor pagan cada uno 0.27% del valor declarado de la propiedad — 0.54% combinado. Como comprador, presupueste 0.27% del valor declarado por su parte de los gastos notariales.
Tarifa de registro
Aproximadamente 1–1.7% del valor declarado, pagado a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Impuestos de compra y traspaso
Impuesto de transferencia (boleta fiscal) e impuesto de registro. Las tasas exactas dependen del municipio. Las confirmamos antes del cierre.
Registro en Banco de la República
Costo administrativo mínimo — el requisito es documentación correcta y oportuna, no una tarifa significativa. Incluido en nuestro servicio.
Tarifa gubernamental de la Visa de Inversionista
Aproximadamente USD $324 en total — una tarifa de estudio de aproximadamente $54 al presentar la solicitud, más una tarifa de expedición de aproximadamente $270 pagada a Cancillería al momento de la aprobación.
Camino a la Residencia
De la propiedad a la residencia
- Aquí
Año 0
Compra de Propiedad + Visa M-10
Cierre + registro en Banco de la República + emisión de M-10.
- 2
Año 5
Visa Residente (R) (R)
Solicitud tras 5 años continuos en M-10. Sin necesidad de mantener la inversión.
Año 10
Ciudadanía Colombiana
Solicitud tras 5 años como residente de largo plazo. Doble ciudadanía permitida.
Año 0
AquíCompra de Propiedad + Visa M-10
Cierre + registro en Banco de la República + emisión de M-10.
- 2
Año 5
Visa Residente (R) (R)
Solicitud tras 5 años continuos en M-10. Sin necesidad de mantener la inversión.
Año 10
Ciudadanía Colombiana
Solicitud tras 5 años como residente de largo plazo. Doble ciudadanía permitida.
La Visa de Inversión es válida hasta por tres años. El tiempo en visa M cuenta para el requisito de la visa Residente (R). Tras el período calificativo, puede solicitar la visa Residente (R) — la visa Residente (R), renovable indefinidamente.
Comprar la propiedad correcta al precio correcto, por el proceso legal correcto, no solo le da un hogar en Colombia. Le da el derecho legal a vivir aquí.
Manejamos la correspondencia gubernamental por usted
Si Cancillería o Migración Colombia solicitan documentación adicional, su abogado responde directamente — sin cargos extra ni complicaciones de su lado.
FAQ
Preguntas Frecuentes
¿Listo para comprar propiedad en Colombia y obtener su visa de inversión?
Agende una consulta gratis. Revisamos su situación, confirmamos el umbral para su propiedad objetivo y le guiamos por todo el proceso de compra a visa.
