Compradores extranjeros de propiedad
Extranjeros que compran apartamentos, casas o bienes raíces comerciales en Medellín, Bogotá, Cartagena u otras partes de Colombia como residencia primaria o secundaria.
Visa de Inversión · Bienes Raíces, Empresa, Capital
Visa de inversión colombiana
Comprar propiedad o invertir en un negocio en Colombia puede calificarle para una visa Migrante — y eventualmente, la visa Residente (R). Manejamos el lado migratorio mientras usted se enfoca en la inversión.
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Resumen
Respuesta Rápida
Sí, los extranjeros pueden calificar para la residencia colombiana mediante inversión. La Visa de Inversionista colombiana (formalmente conocida como la M-10) califica contra tres umbrales, todos anclados al salario mínimo mensual colombiano (SMMLV): 100 SMMLV (~USD $54,000 en 2026) para una inversión empresarial o en sociedad, 350 SMMLV (~USD $190,000) para una inversión inmobiliaria, y 650 SMMLV (~USD $352,000) para aplicantes que combinan múltiples inversiones calificadas entre propiedad y negocio. Todas las vías conducen a la misma Visa de Inversionista — válida hasta tres años y un paso hacia la visa Residente (R).
Importante: comprar propiedad en Colombia no otorga automáticamente una visa. Debe solicitar separadamente la Visa de Inversionista y cumplir requisitos específicos de documentación y registro. Muchos compradores desconocen esta distinción.
Para Quién Es
¿Es la Visa de inversión colombiana adecuada para usted?
La Visa de Inversión es para extranjeros que hacen una inversión extranjera directa en Colombia — mediante bienes raíces, un negocio u otros vehículos calificativos. Los aplicantes comunes incluyen:
Inversionistas inmobiliarios
Quienes adquieren propiedades de alquiler o invierten en bienes raíces colombianos como estrategia financiera, siempre que la inversión cumpla el umbral mínimo.
Inversionistas y emprendedores
Extranjeros que invierten capital en una empresa colombiana — sea como nuevo negocio o entidad existente — a niveles calificativos.
Pre-jubilados y remotos construyendo hacia la residencia
Algunos clientes combinan propiedad con otra visa (como nómada digital o retiro) y usan la inversión como ancla de residencia a largo plazo.
La Visa de Inversión requiere registrar su inversión como inversión extranjera directa ante el Banco de la República de Colombia. Sin este registro, las autoridades migratorias pueden no reconocer la compra como inversión calificativa — aun si el valor de la propiedad excede claramente el umbral. Este paso confunde a muchos aplicantes independientes.
Umbral Requerido
La Visa de Inversionista M-10 tiene tres tramos calificativos
Cada uno anclado a un múltiplo distinto del SMMLV
El monto calificativo depende de la vía de inversión. Los aplicantes por bienes raíces y por empresa/negocio tienen mínimos distintos, y quienes combinan ambos tipos tienen un umbral combinado más alto. Los tres tramos se anclan al salario mínimo mensual colombiano (SMMLV), así que los montos en pesos se ajustan cada enero cuando se fija el salario mínimo.
El umbral del salario mínimo se ajusta por decreto cada enero. El monto exacto en pesos aumentará en 2027. Confirmamos los umbrales vigentes al momento de la solicitud.
Bienes raíces
350× SMMLV
~COP 612,816,750 (~USD $190,000 en 2026). Propiedad a su nombre (o casi totalmente).
Empresa / negocio
100× SMMLV
~COP 175,090,500 (~USD $54,000 en 2026). Capital extranjero registrado invertido en una empresa colombiana.
Mixta (inmueble + negocio)
650× SMMLV
~COP 1,138,088,250 (~USD $352,000 en 2026). Tramo combinado cuando la inversión abarca ambas categorías.
Requisitos
Lo que necesita preparar
Certificado de Tradición y Libertad
Certificado oficial de propiedad de Colombia, emitido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Confirma su titularidad, el historial de la propiedad y la ausencia de gravámenes. Debe ser actual (emitido dentro de 90 días de la solicitud).
Registro de inversión extranjera ante Banco de la República
Prueba de que su inversión se registró como inversión extranjera directa. Es frecuentemente el paso que omiten los aplicantes — sin él, la solicitud no puede proceder.
Documentos de compra de propiedad
La escritura pública del notario, confirmando precio y términos de compra.
Pasaporte vigente
Vigente al menos seis meses después de su estadía prevista, con al menos dos páginas en blanco.
Fotos tipo pasaporte
Foto actual que cumpla las especificaciones de Cancillería.
Formulario de solicitud
Presentado por el portal en línea de Cancillería.
Alternativa de inversión empresarial
Para inversión empresarial, reemplace los documentos de propiedad con: certificado de constitución o registro de Cámara de Comercio, prueba de capital extranjero registrado ante Banco de la República, y documentación de su participación accionaria.
Le guiamos en la preparación y validación de cada documento para evitar demoras o rechazos.
Los requisitos pueden variar según las circunstancias individuales y la normativa migratoria colombiana vigente.
Una nota sobre los antecedentes penales.
Un antecedente penal solo es un requisito formal para la visa de pensión (retiro). Pero a medida que Colombia refuerza la seguridad y el control migratorio, Cancillería solicita cada vez más un certificado de antecedentes en otras categorías — incluso cuando no está formalmente listado. Recomendamos tener uno reciente listo, apostillado y traducido al español, para que una solicitud no demore su trámite. Le diremos si su caso probablemente lo necesita.
La mayoría de las demoras ocurren antes de presentar la solicitud
Revisamos cada apostilla, traducción y documento de apoyo con usted antes de presentar — detectando los problemas que hacen que Cancillería devuelva el caso.
Ver cómo funciona el procesoEl Proceso
Un camino claro de la consulta a la aprobación
Le guiamos por cada paso. Sin sorpresas, sin papeleo confuso, sin tener que averiguarlo por su cuenta.
Inversión y registro en Banco de la República
Antes de iniciar la solicitud de visa, su compra inmobiliaria o inversión empresarial debe completarse y registrarse como inversión extranjera directa ante Banco de la República. Es separado del proceso notarial/escritura. Asesoramos sobre tiempos y coordinamos para asegurar que se haga correctamente.
Reunión de documentos
Le damos una lista precisa incluyendo Certificado de Tradición y Libertad, confirmación de registro de inversión y cualquier documento adicional. Asesoramos sobre qué requiere apostilla y traducción.
Presentación de la solicitud
Presentamos su solicitud completa por el portal de Cancillería. Si el gobierno solicita documentación o aclaración, manejamos esa respuesta.
Aprobación y llegada
Una vez aprobada, recibirá su visa de inversión electrónicamente. Típicamente válida por hasta tres años.
Cédula de Extranjería
Tras llegar a Colombia con su visa, debe solicitar su Cédula de Extranjería ante Migración Colombia. Obligatoria para todos los titulares M y esencial para abrir cuentas bancarias, firmar contratos y la vida diaria.
Por Qué Trabajar Con Nosotros
Experiencia migratoria para el proceso de visa de inversión
La visa de inversión tiene más partes móviles que la mayoría de visas colombianas — coordinar la compra, el registro en Banco de la República y la solicitud en Cancillería requiere acertar la secuencia.
Abogados colombianos de inmigración certificados — no intermediarios
Experiencia navegando la intersección entre transacciones inmobiliarias y requisitos migratorios
Equipo bilingüe: comunicación en inglés, todos los trámites en español
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Lo Que Dicen Nuestros Clientes
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Tiempos y Costos
Tiempos de trámite y costos
Tiempo de trámite
Cancillería tiene 30 días calendario para decidir una solicitud completa. En la práctica, las solicitudes frecuentemente toman los 30 días completos, y frecuentemente usa la ventana completa.
Vigencia de la visa
Hasta 3 años. Renovable, y tras el período calificativo en visa M, puede solicitar la Visa Residente (R) — la visa Residente (R) colombiana.
Tarifas gubernamentales
Aproximadamente USD $324 en total — una tarifa de estudio de unos $54 (al solicitar) más una tarifa de emisión de unos $270 (solo tras aprobación). Los costos adicionales varían según la complejidad de la documentación de inversión, requisitos de apostilla y traducciones.
Tiempos de Banco de la República
El registro idealmente debe ocurrir antes o poco después de la compra. Hay ventanas de tiempo — asesoramos temprano en el proceso.
Hablar con un Abogado
¿Bienes raíces o inversión empresarial — qué vía M-6 le aplica?
La visa de Inversionista M-6 tiene múltiples vías con umbrales, documentación e implicaciones tributarias diferentes. Cuéntenos sobre su inversión y le mostraremos la mejor ruta — incluyendo estudio de títulos y registro si involucra bienes raíces.
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Camino a la Residencia
De la visa de inversión a la visa Residente (R)
- Aquí
Año 0
Visa de Inversión (M-10)
Aprobada con inversión calificada en bienes raíces o negocio. Válida hasta 3 años.
- 2
Año 5
Visa Residente (R) (R)
Solicitud tras 5 años continuos en M-10. Sin necesidad de mantener la inversión.
Año 10
Ciudadanía Colombiana
Solicitud tras 5 años como residente de largo plazo. Doble ciudadanía permitida.
Año 0
AquíVisa de Inversión (M-10)
Aprobada con inversión calificada en bienes raíces o negocio. Válida hasta 3 años.
- 2
Año 5
Visa Residente (R) (R)
Solicitud tras 5 años continuos en M-10. Sin necesidad de mantener la inversión.
Año 10
Ciudadanía Colombiana
Solicitud tras 5 años como residente de largo plazo. Doble ciudadanía permitida.
La M-10 es una visa Migrante (M). El tiempo en una visa M cuenta para el requisito de la visa Residente (R) en Colombia.
Después de mantener la visa de inversión por cinco años continuos, puede solicitar la visa Residente (R) — la visa Residente (R) colombiana. La visa R es válida por cinco años y renovable indefinidamente.
Esto significa que la inversión inmobiliaria en Colombia no es solo una elección de estilo de vida — para muchos clientes, es la base de una estrategia de residencia a largo plazo. Asesoramos en este camino desde el principio.
Importante Saber
Lo que la mayoría de los compradores no sabe
La propiedad por sí sola no otorga visa
Es la confusión más común. Comprar propiedad en Colombia — incluso muy por encima del umbral mínimo — no otorga automáticamente ninguna visa. Debe solicitar separadamente la M-10 y cumplir todos los requisitos.
El registro en Banco de la República no es opcional
Sin registrar su compra como inversión extranjera directa, su propiedad no será reconocida como inversión calificativa para fines de visa. Este registro debe completarse por el proceso correcto — no lo gestiona su agente inmobiliario o notario.
El umbral se calcula en pesos, no en dólares
La inversión mínima (350 SMMLV) está denominada en pesos colombianos. El equivalente en USD fluctúa con tasas de cambio y aumenta cada enero. Una propiedad que excedía cómodamente el umbral al comprar puede necesitar reevaluación en la renovación.
La propiedad conjunta cuenta proporcionalmente
Si compra una propiedad junto con alguien que no es cónyuge, su parte proporcional cuenta para el umbral — no el valor total.
Manejamos la correspondencia gubernamental por usted
Si Cancillería o Migración Colombia solicitan documentación adicional, su abogado responde directamente — sin cargos extra ni complicaciones de su lado.
FAQ
Preguntas Frecuentes
¿Listo para iniciar el proceso de Visa de Inversión Colombia?
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